Selbständig machen: In Immobilien zur Altersvorsorge Geld anlegen?

er Schritt in die Selbständigkeit ist aufregend. Endlich kannst du deinen Traum verwirklichen. Bei all deinem Eifer darfst du jedoch nicht vergessen, dich gut abzusichern. Um die Altersvorsorge kümmern sich Selbstständige selbst. Grundsätzlich gibt es dafür diverse Möglichkeiten. So kannst du u. a. in Immobilien Geld anlegen, was sehr beliebt ist. Sie gelten als Betongold, mit dem du ein Nebeneinkommen erzielst oder dir die eigene Miete sparst und welches dich vor der Inflation schützt. Hier erhältst du ein paar Informationen rund zum Thema Geldanlage Immobilien für Selbständige.

Immobilienkauf zum Eigennutz und zur Vermietung

Indem du eine Wohnimmobilie für dich kaufst, kannst du dir deine eigenen Mietkosten sparen. Zudem genießt du ein Plus an Freiheit und Sicherheit. Doch bist du selbstständig, kann es für dich relativ schwer sein, eine Immobilienfinanzierung von einer seriösen Bank zu erhalten. Warum? Selbstständige werden von Finanzierungsgebern häufig als Risikogruppe erachtet. Das trifft vor allem auf die zu, die allein arbeiten und kein großes Unternehmen führen.

Möchtest du eine Wohnung oder Haus für dich kaufen, musst du als Selbstständiger langfristig planen. Wenn du gerade erst den Schritt in die Selbständigkeit gewagt hast, ist es noch schwerer eine finanzierende Bank zu finden.

Du musst dem Finanzierungsgeber erst einmal beweisen, dass deine Einkünfte planbar sind. Am besten ist ein Einkommen unabhängig von deiner Arbeitsleistung. Das beweist du durch ein Wachstum des Unternehmens, Angestellte und eine smarte Organisation sowie Geschäftsführung. Am besten sprichst du direkt mit unterschiedlichen Finanzierungsgebern.

Eine andere Möglichkeit ist, vermietete Immobilien als Geldanlage zu nutzen. Da du durch die Mieteinnahmen regelmäßig ein zusätzliches Einkommen erhältst, ist die Wahrscheinlichkeit größer, dass die Bank dir als Selbstständigen einen attraktiven Kredit gewährt. Allerdings gibt es immer noch Hürden für Einzelunternehmer, die kein gewinnbringendes Unternehmen haben. Sicherheiten können dann der Schlüssel sein, damit sich die Bank gegen eine unsichere Zukunft absichern kann.

Dienen selbstgenutzte Immobilien immer der Altersvorsorge?

Eigentum sichert die Rente – so lautet eine vermeintliche Binsenweisheit. Zu 100 % stimmt das allerdings nicht, denn die Immobilie muss gewisse Anforderungen erfüllen, um als Altersvorsorge dienen zu können.

Daher greift eher der Grundsatz: Kostet dich eine Wohnimmobilie während der kompletten Nutzungsdauer mehr, als sie durch einen Verkauf einbringen würde, stellt sie keine gute Altersvorsorge dar.

Vor dem Immobilienkauf solltest du daher den Einzelfall gut durchrechnen. Versuche auch zu kalkulieren, wie wahrscheinlich es ist, dass du den Wohnort nicht wechseln musst oder möchtest.

Immobilien als Geldanlage: Tipps für Selbstständige

Gut kannst du in vermietete Eigentumswohnungen Geld anlegen, um dich für die Zukunft finanziell abzusichern. Hierfür sind zwei Aspekte unerlässlich:

• eine solide finanzielle Basis
• die Auswahl der richtigen Immobilie

Bedenke auch, dass es auch hier einiges abzuwägen gibt. So sind die Renditeaussichten je nach Standort und Liegenschaft moderat. Jedoch besitzt die Immobilie einen Gegenwert, der sich über die Jahre erhöhen kann. Diesem großen Pluspunkt stehen ein paar Nachteile entgegen:

• Das Geld liegt fest im Betongold und ist nicht ohne größeren Zeitaufwand auszulösen.
• Du hast Aufwand sowie Kosten mit Verwaltung und Instandhaltung

Hinweis: Vermietete Wohnungen müssen sich durch die Mieteinnahmen komplett selbst tragen. Wenn das möglich ist, kann die vermietete Immobilie eine sinnvolle Geldanlage für Selbstständige sein.

Wie wähle ich die richtige Immobilie für die Altersvorsorge aus?

Der eigentliche Schlüssel zur lukrativen Altersvorsorge in Immobilien ist die richtige Immobilienwahl. Oft lohnen sich kleinere Wohnungen in mittelgroßen oder kleinen Städten mit Wachstumsperspektive mehr als größere Objekte. Wohnungen in sehr begehrten Metropolen wie Hamburg oder München sind oft so teuer, dass sie sich kaum finanzieren lassen.

Für eine kleine Studentenwohnung in einer mittelgroßen Unistadt benötigst du deutlich weniger Kapital. Das ist gut, um die persönliche Liquidität zu bewahren. Darüber hinaus greift ein simples Prinzip: Je teurer die Wohnung für dich ist, desto mehr Miete musst du nehmen. Nur so lassen sich die Kosten decken.

Bereits bei der Durchsicht von Immobilienangeboten kannst du grob kalkulieren, ob sich das Objekt lohnen könnte oder nicht. Teile den Kaufpreis dafür durch die Jahresmiete. Liegt das Ergebnis bei 20 oder weniger, kann sich die Investition in die Liegenschaft lohnen. Hierzu ein Beispiel:

• Die Kaltmiete pro Jahr beläuft sich auf 12 x 1.000 Euro = 12.000 Euro. 
• Die Wohnung soll 300.000 Euro kosten.
• Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete: 200.000 Euro / 12.000 Euro = 16,67

Die Investition in diese Liegenschaft könnte sich somit lohnen. 

Nicht blind den Zahlen vertrauen

Zahlen geben uns eine Scheinsicherheit. Sie wirken so herrlich konkret, aber sind es doch nicht. Immerhin sind die Werte für Kaufpreis, Mietzins und Mietpreisentwicklung Schwankungen unterworfen. Niemand kann verlässlich in die Zukunft schauen.

Scheint sich die Immobilie aufgrund der Zahlen zu lohnen, ist sie einen zweiten Blick wert.

Prüf nun gründlich die Lage der Immobilie. Sie ist der zweite entscheidende Faktor für die Rentabilität.

Ortschaften, die hohe Zuzüge aufweisen, sind empfehlenswert. Handelt es sich um eine kleine Wohnung, sind Studentenstädte ideal. Es reicht nicht aus, dass es vor Ort einen großen Arbeitgeber gibt. Wichtig ist, eine Vielfalt an Arbeitgebern zu haben, um Mietausfälle zu verhindern. Sollte nämlich der einzige große Arbeitgeber Stellen abbauen, droht eine Massenarbeitslosigkeit.

Ein Plus an Sicherheit: Immobilien kaufen mit Makler

Makler haben noch immer ein schlechtes Image. Sie werden oft als unnötige, unseriöse Geldverschwendung erachtet. Doch das stimmt nicht. Wenn du dich an einen seriösen und erfahrenen Makler vor Ort wendest, hast du Zugriff auf zahlreiche Immobilienangebote, die dir ohne den Makler verschlossen bleiben. Zudem kann er dir wichtige Tipps geben, welches Objekt für dich ideal wäre. Auch für die Finanzierung haben die Makler oft Kontakte an der Hand, die den Immobilienkauf als Altersvorsorge erleichtern.

Hinweis in eigener Sache: Die hier angebotenen Informationen ersetzen selbstverständlich keine Steuer-, Finanz- oder Gründerberatung. Bitte wende dich an einen qualifizierten Fachanwalt, Steuerberater oder anderen Experten, um deine eigene Situation abzuklären.

Stand April 2022

‍‍Dieser Artikel enthält Links zu den folgenden Beiträgen:

• ‍Selbstständig: Wann Geht Es In Rente?
• ‍Selbständig Machen: Welche Versicherungen Sind Pflicht?
• ‍Selbstständig Machen: Welche Abzüge Kommen Auf Mich Zu?
• ‍Selbstständig - Welche Kosten Kommen Auf Mich Zu?
• ‍Selbständig Machen: Welchen Stundenlohn Nehme Ich?

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